Che cos’è il “Mutuo con cap” e a chi conviene? Ecco tutti i calcoli che bisogna fare prima di sceglierlo e perché.
Il cosiddetto mutuo con il cap potrebbe infatti oggi risultare attrattivo perché in grado di limitare le conseguenze della salita dei tassi. Si tratta di mutui che non sono a tasso fisso ma nemmeno del tutto variabili. Questi infatti oscillano al modificarsi dei tassi e ciò garantisce che la rata non possa salire oltre un certo limite.
Negli ultimi anni erano completamente spariti dal mercato a causa del fatto che, con un divario tra fissi e variabili limitato a qualche decimo di punto, non avevano praticamente più senso di esistere. Con il gap che oggi è tornato ad attestarsi a 150 punti tuttavia oggi questi potrebbero risultare, almeno sulla carta, più attrattivi.
I mutui con il cap hanno infatti mediamente tassi di partenza tra i 60 e 85 centesimi più alti rispetti ai mutui con variabili ordinari offerti dalle medesime banche, e mediamente tra i 50 e i 90 centesimi più bassi rispetto ai mutui fissi. Dal punto di vista della rata iniziale la spesa è in media superiore di una cifra tra 60 e 80 euro al mese in più rispetto al variabile e ne fanno risparmiare fino a 100 nei confronti del fisso.
Se si facesse un confronto tra i tassi nominali il divario solitamente risulterebbe minore ma la differenza dei mutui con il cap in genere riguarda le spese di istruttoria sensibilmente maggiori e di quelle legate al tasso effettivo, che tiene conto di tutti i costi legati al finanziamento.
In più emerge dalle analisi che solo per Intesa il tasso del cap è al pari di quello del fisso. Di conseguenza accade che se il costo del parametro Euribor che indicizza i variabili salisse nei prossimi due anni chi ha scelto il mutuo con il cap si troverebbe comunque a pagare rate più alte rispetto al fisso.
In sostanza, con il cap si è certi di spendere più che con il variabile senza nessuna sicurezza di risparmiare rispetto al fisso. Tutto questo rende questa scelta degna di attenta valutazione, magari anche rispetto ad altre soluzioni come potrebbe essere quella del mutuo a rata costante. Oppure optare per un artificio tecnico. Quello cioè di chiedere alla banca che l’ammortamento del mutuo venga calcolato allo stesso tasso degli interessi per ogni rata, facendo in modo cioè che l’eventuale aumento dei tassi abbia un effetto ridotto sull’importo della rata.